Právo Zítra · https://pravozitra.cz/pruvodce/pronajimatel-chce-zvysit-najem
Pronajímatel chce zvýšit nájem: musíte návrh přijmout?
Samotný návrh pronajímatele podle § 2249 Vás nenutí zvýšení přijmout, při nesouhlasu ale může o nájemném rozhodnout soud. Záleží také na nájemní smlouvě a na tom, zda pronajímatel zvýšení odůvodňuje stavebními úpravami.
Vydáno 4. října 2026 · Naposledy ověřeno proti zdrojům 4. října 2026 · Redakce Právo Zítra
Stručná odpověď
Návrh na zvýšení nájemného podle § 2249 nemusíte přijmout, pronajímatel však za stanovených podmínek může požádat soud o určení nájemného. [2] Nejprve zkontrolujte, zda smlouva upravuje každoroční zvyšování nájemného nebo zvyšování výslovně vylučuje. [1] [2] U návrhu podle § 2249 se posuzuje písemná forma, doložení podmínek, obvyklé nájemné v místě i omezení četnosti a výše zvýšení. [2] Zvláštní pravidla platí pro zvýšení po stavebních úpravách: při souhlasu nájemců alespoň dvou třetin bytů v domě může zvýšení platit i pro ostatní nájemce. [3]
1.Co udělat jako první
- Souhlasíte-li s návrhem podle § 2249, platíte navržené zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. [2]
- Pokud pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu písemně nesdělíte souhlas, může ve lhůtě dalších tří měsíců požádat soud o určení nájemného. Ani odmítnutí návrhu tedy nezaručí, že nájemné zůstane stejné. Soud rozhoduje do výše nájemného obvyklého v místě a čase, s účinky ode dne podání návrhu soudu. [2]
- Po stavebních úpravách splňujících § 2250 se pronajímatel může s nájemci dohodnout na zvýšení nejvýše o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Jde o podíl bytů, nikoli o podíl osob v domě. [3]
2.Co si připravit
- Vyhledejte ve smlouvě pravidla zvyšování nájemného a případné výslovné vyloučení zvýšení.
- Uložte návrh včetně všech příloh a dokladu o dojití.
- Sepište předchozí zvýšení nájemného s daty a původními i novými částkami.
3.Na co si dát pozor
- Dvanáct měsíců bez zvýšení: k návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, se nepřihlíží. [2]
- Dva měsíce od dojití návrhu: v této lhůtě můžete pronajímateli písemně sdělit souhlas. Pokud jej nesdělíte, otevírá se pronajímateli možnost obrátit se na soud. [2]
- Nestačí zkontrolovat pouze procento zvýšení. Návrh podle § 2249 musí respektovat také obvyklé nájemné v místě, časový odstup a požadavky na obsah a doložení podmínek. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek, se nepřihlíží. [2]
Rozhoduje smlouva a důvod zvýšení
Strany si mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného. Při posuzování návrhu proto začněte ustanovením smlouvy o nájemném a případnými dodatky. [1]
Postup podle § 2249 se uplatní, pokud si strany zvyšování nájemného neujednaly a zároveň je výslovně nevyloučily. Pronajímatel může písemně navrhnout zvýšení do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ale musí splnit i další podmínky. [2]
Jestliže pronajímatel odkazuje na stavební úpravy, rozlišujte běžný návrh podle § 2249 a zvláštní postup podle § 2250. Ten se týká úprav, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu nebo celkové podmínky bydlení v domě, případně přinášejí trvalé úspory energie či vody. [3]
Co znamená souhlas a co nesouhlas
Souhlasíte-li s návrhem podle § 2249, platíte navržené zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. [2]
Pokud pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu písemně nesdělíte souhlas, může ve lhůtě dalších tří měsíců požádat soud o určení nájemného. Ani odmítnutí návrhu tedy nezaručí, že nájemné zůstane stejné. Soud rozhoduje do výše nájemného obvyklého v místě a čase, s účinky ode dne podání návrhu soudu. [2]
Po stavebních úpravách splňujících § 2250 se pronajímatel může s nájemci dohodnout na zvýšení nejvýše o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Jde o podíl bytů, nikoli o podíl osob v domě. [3]
Nedojde-li k této dohodě, může pronajímatel z uvedených důvodů navrhnout zvýšení ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů. U tohoto postupu se má za to, že náklady byly vynaloženy účelně. Návrh musí obsahovat výši nájemného a dokládat splnění zákonných podmínek, jinak se k němu nepřihlíží. [3]
Co si připravit ke kontrole návrhu
Dejte vedle sebe smlouvu, návrh a přehled předchozích zvýšení. U postupu podle § 2249 nesmí navržené zvýšení spolu se zvýšeními v posledních třech letech přesáhnout dvacet procent. Současně musí návrh respektovat výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. [2]
U stavebních úprav si vyžádejte jejich popis, přehled nákladů a vysvětlení výpočtu zvýšení. Pokud pronajímatel odkazuje na dohodu závaznou i pro ostatní nájemce, ověřte také souhlas nájemců alespoň dvou třetin bytů v domě. [3]
- Nájemní smlouva a všechny dodatky.
- Úplný návrh na zvýšení nájemného včetně příloh.
- Doklad o tom, kdy Vám návrh došel, například obálka nebo záznam o doručení.
- Přehled výše nájemného a dat jeho zvýšení v posledních třech letech pro kontrolu limitu podle § 2249. [2]
- Doklady, jimiž pronajímatel dokládá obvyklé nájemné nebo podmínky zvýšení po stavebních úpravách. [2] [3]
Kontrolní seznam
- Vyhledejte ve smlouvě pravidla zvyšování nájemného a případné výslovné vyloučení zvýšení.
- Uložte návrh včetně všech příloh a dokladu o dojití.
- Sepište předchozí zvýšení nájemného s daty a původními i novými částkami.
- Oddělte podklady k obvyklému nájemnému od podkladů ke stavebním úpravám.
- Připravte si kopii své odpovědi a doklad o jejím odeslání či předání.
- Pro případ konzultace shromážděte také veškerou komunikaci s pronajímatelem.
Která data si u návrhu podle § 2249 hlídat
Zaznamenejte datum, kdy Vám návrh došel. Od něj se odvíjí lhůta pro písemné sdělení souhlasu i začátek placení zvýšeného nájemného při souhlasu. [2]
- Dvanáct měsíců bez zvýšení: k návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, se nepřihlíží. [2]
- Dva měsíce od dojití návrhu: v této lhůtě můžete pronajímateli písemně sdělit souhlas. Pokud jej nesdělíte, otevírá se pronajímateli možnost obrátit se na soud. [2]
- Další tři měsíce po uplynutí lhůty pro sdělení souhlasu: v této lhůtě může pronajímatel podat návrh soudu. Pokud jej podá pozdě, soud mu nevyhoví, namítnete-li opožděnost. [2]
- Třetí kalendářní měsíc po dojití návrhu: od tohoto měsíce při souhlasu platíte navržené zvýšené nájemné. [2]
- Den podání návrhu soudu: od tohoto dne má účinky soudní rozhodnutí o výši nájemného. [2]
Na co se při rozhodování nespoléhat
Nestačí zkontrolovat pouze procento zvýšení. Návrh podle § 2249 musí respektovat také obvyklé nájemné v místě, časový odstup a požadavky na obsah a doložení podmínek. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek, se nepřihlíží. [2]
Mlčení neznamená, že věc skončila. Pokud písemně nesdělíte souhlas v zákonné lhůtě, pronajímatel může za stanovených podmínek zahájit soudní řízení o výši nájemného. [2]
Nezaměňujte procenta u stavebních úprav s procentním zvýšením dosavadního nájemného. Deset procent a tři a půl procenta podle § 2250 se vztahují k nákladům na úpravy, nikoli k dosavadnímu nájemnému. [3]
Nespoléhejte na to, že soud opožděný návrh pronajímatele odmítne bez Vaší aktivity. § 2249 spojuje nevyhovění opožděnému návrhu s námitkou nájemce. [2]
Kdy je vhodné obrátit se na advokáta
Právní konzultaci zvažte, pokud se s pronajímatelem neshodnete na významu smluvního ujednání, na doložení obvyklého nájemného nebo na výpočtu zvýšení. Přineste smlouvu, návrh, přílohy a přehled plateb.
Advokáta je vhodné oslovit také při doručení soudních písemností. Soud může určit nájemné s účinky ode dne podání návrhu a při opožděném podání záleží na Vaší námitce. [2]
Konzultace může pomoci i tehdy, když pronajímatel požaduje zvýšení po stavebních úpravách bez Vašeho souhlasu. Podstatné může být splnění podmínek úprav, výše nákladů i souhlas nájemců potřebného podílu bytů. [3]
Zdroje
- § 2248 občanský zákoník (Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)Předpis · Sbírka zákonů, e-Sbírka · znění účinné od 1. ledna 2026 · ověřeno 4. října 2026
- § 2249 občanský zákoník (Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)Předpis · Sbírka zákonů, e-Sbírka · znění účinné od 1. ledna 2026 · ověřeno 4. října 2026
- § 2250 občanský zákoník (Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)Předpis · Sbírka zákonů, e-Sbírka · znění účinné od 1. ledna 2026 · ověřeno 4. října 2026
Průvodce popisuje obecnou právní úpravu. O vaší konkrétní věci může rozhodnout okolnost, která tu není popsaná. Rozsah obsahu
Související průvodce
Našli jste chybu?
Ověřená chyba vede k opravě a záznamu v historii změn.